物业纠纷为什么多，终于找到原因了

上世纪八十年代，中国大陆从香港引进物业管理，从此就有了物业管理公司、物业管理费。2007年公布的《物权法》，把物业管理公司改称“物业服务企业”，《物业管理条例》立即跟着修改，顺手把“物业管理费”改成了“物业服务费”。

实际上，物权法使用的概念是“物业费”，2009年最高法院公布的物业服务纠纷司法解释，也使用“物业费”。《物业管理条例》增加“服务”二字，不但画蛇添足，而且制造了混乱。

顾名思义，物业费，是业主因维护共有物业而筹集的资金；而物业服务费，是业主向物业服务人支付的劳务对价。这两者的法律意义是完全不同的。当前，物业纠纷大部分是物业费的纠纷，而所有物业费的纠纷都与分不清这两个概念有关。弄清楚物业费与物业服务费，才能理顺物业管理的一系列难题。

一、物业费是不是物业服务的对价？

表面上看，物业公司提供服务，业主支付费用，并且钱是由物业公司收的，所以大家普遍认为，物业费就是业主支付给物业公司的服务对价。这种观点既不符合法理，也不符合实际。

从法理来讲，城市里的公寓式住宅通常属于区分所有建筑物，业主存在共有部分与共同事务，管理这些共有部分与共同事务必然需要一笔费用，这笔费用由谁承担？当然是业主，因为业主是权利人、受益人。至于有没有物业公司、物业公司是谁，都不改变业主的这个义务。

物权法规定，物业管理有三种方式：业主自行管理、委托物业服务企业或者其它管理人。在业主自行管理的情况下，所有的管理费用，也要由全体业主来分摊。并不会因为没有聘请物业公司，业主连物业费都不用交了。

物业管理条例第七条规定，业主的义务之一，就是按时交费。这里并不涉及物业公司，也不以物业服务合同有无约定为前提。这就表明，业主交物业费，并不是购买物业企业的服务，而是他承担区分所有建筑管理责任的方式与义务。

从实际情况来看，物业费的绝大部分用于业主共同事务的支出，而不是物业公司的收益。

国家发展改革委、建设部发布的《物业服务收费管理办法》规定了物业费由服务成本、法定税费和物业管理企业的利润组成。服务成本包括：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其他费用。

服务成本构成了物业费的最主要部分。物业公司的利润只是物业费中的一小部分。这部分有多少？酬金制的物业服务合同，一般约定酬金为物业服务资金的10%，由于酬金制与包干制在结果上不可能存在太大差异，因此可以确定，无论包干制还是酬金制，物业企业所得利润，大约为整个物业费的10%。只有这10%，才是物业服务企业的所得。

那么，占大头的物业管理成本算什么性质的财产？《物业服务收费管理办法》第十二条说，“实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有”，就是说，酬金制下，预收的物业费属于业主的财产。其实包干制下，也是业主财产，都是业主的AA制，物业公司只是代收、代管、代支而已。

我们经常说，物业公司是业主的集体保姆，那么，雇主发给保姆的工资，是保姆的劳务对价；让保姆代缴的水电费、物业费，给保姆买菜买肉的钱，买卫生纸、垃圾袋的钱也算保姆费吗？这部分是业主的生活必须，无论有没有保姆，都要花这笔钱。物业费的道理与此相同，物业公司替业主管理共同事务，支付相关费用，这些都来自物业费，但不能算物业公司的收入。

把物业费作为物业公司的收入，对全体业主也是不利的。这意味着，这笔钱的5%要作为“营业税”交给政府。这是毫无道理的事情。如果明确了物业费就是业主的AA制，这个不合理的问题自然消除。

几年前，深圳长城一花园的业委会就认识到，物业费是业主为管理自己的家园而归集的“份子钱”，不是物业公司的“营业性收入”，不应当缴纳营业税，遂与物业公司约定，不再缴纳营业税，如果税务局找麻烦，由业委会承担责任。他们的做法，堪称物业管理上的小岗村，希望他们为全国的业主创造出宝贵经验。

综上，物业费不是物业企业的劳务对价，不是物业公司的营业收入，而是业主的AA制，是业主的共同财产。这是物业管理中最基础的问题之一，明确了这个问题，许多问题就能迎刃而解。但遗憾的是，在立法上，物业费连名称都统一不了。由于“物业服务费”的错误概念，引发一连串的错误，如政府管制物业费标准、业主以拒交物业费维权、税务局征收物业费营业税等等。未来的物业管理立法，应当在物业费问题上正本清源，纠正这个被扣错的第一颗纽扣。

二、物业费的标准由谁说了算？

物业费一直受政府管制。各地政府都制定了物业费的指导价，要求按此执行。这就是把物业费看作物业服务费，带来的直接恶果。你既然是服务价格，又与群众生活关系密切，政府管制，也就顺理成章。如果物业费不是物业公司的劳务对价，不是服务价格，政府有什么理由为此制定“指导价”？

政府干预物业费标准，违反业主自治

物业费是业主维修养护自己不动产、维持物业管理区域秩序的必要费用，业主愿意承担多少，完全基于自己对不动产管理水平和保持某种程度生活质量的需要，属于业主自治的范畴。同在一座城市，贵的住宅物业费超过10元/平方米，便宜的只有几毛钱，这情形就好像既有万元一桌的燕窝鱼翅席，又有十来块钱一碗的牛肉拉面，消费者量力而行，各取所需。政府物价部门强制“定价”，是干涉业主管理自己不动产的权利。

政府对物业费定价违反《价格法》

《价格法》是政府管制价格的唯一法律依据。《价格法》的基本原则是，“大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价”。哪些是政府可以定价的“极少数商品和服务价格”？第十八条有明确规定，“下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价：(一)与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；(二)资源稀缺的少数商品价格；(三)自然垄断经营的商品价格；(四)重要的公用事业价格；(五)重要的公益性服务价格。”

显然，这里列出的三种商品、两种服务，才是“必要时可以实行政府指导价或者政府定价”的。在这五种价格中，哪一种与物业服务有关？究竟算“重要的公用事业”还是算“重要的公益性服务”？显然都算不上。既无法律规定，政府越权管制，就是违法行政。

政府指导价压低了物业企业的酬金，是典型的“损不足以奉有余”

政府规定物业费价格，不是怕它太低，而是怕它太高，这很奇怪。中国目前存在大量过剩劳动力，物业服务是一个买方市场，物业服务企业基本上没有定价权。即使政府规定物业费10元/平方米，也没有意义，因为没有业主愿意承担这样的费用。但政府有意压低物业费时效果就完全不同了，业主可以用政府定价来堂而皇之地拒绝物业服务企业的合理报价，哪个物业企业敢不服从政府？

商品房的业主是城市人口中的富裕人群，从事物业服务的是农村进城务工的低收入人群。在劳动力过剩情况下，这些人本来就很难在市场上为自己的辛勤劳动讨回合理报酬，如果在法治国家，会通过制定最低工资等国家干预手段，来保障这些底层体力劳动者的基本收入。

而在我们这里，竟然是通过政府定价来保障富人用最小的代价享受物业服务，这是典型的损不足以奉有余。其实质就是，在业主与物业企业市场博弈的过程中，政府以公权力援助了业主，这就完全丧失了正义性和公正性。

出现这种情况也很正常。业主群体无疑比物业从业人员有更大的话语权。制定政府指导价的人，很可能本身就是业主，这就成了业主为自身享受的服务定价。

这种“定价”没有道义性自不待言，更没有任何科学依据，完全就是定价者乱拍脑袋。有些城市的物业费指导价，十年没有变化，可见其荒谬程度。

压低的物业费标准，意味着低水平的设施设备养护和低水平的管理。现代建筑，机电设备很多，早期缺乏精心维护，会缩短使用寿命，甚至危及人身安全。最近电梯事故频发，问题的根子就在于电梯的维保费用被压缩到了极不合理的程度。最终受损害的，还是业主。（注：对于商品房小区，物业费政府定价已经取消了）

政府定价破坏了民事关系，人为制造纠纷

由于物业服务合同的特殊性，不可能每个业主都有机会参与，故不认可物业费标准的业主并不鲜见。这种情况下，必须维护物业服务合同的效力。法律规定，物业服务合同中确定的权利义务，对全体业主具有约束力。

合同自由，是合同法的基本原则，“任何单位和个人不得非法干预”，当然也包括行政机关不得非法干预。物价部门管制物业费标准的行为，恰恰是非法干预当事人的合同自由。

2014年12月国家发改委发出“发改价格[2014]2755号文件”，要求各地方政府放开非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务价格。这说明，中央政府已经认识到管制这两项“价格”是错误的。但仅仅要求“放开”，似乎过去管得有理。实际上过去管就是违法的，现在应当是纠正违法做法。由于中央主管部门的态度不鲜明，结果大部分地方都没有行动，原因很简单，有权定价的都是业主，他们自己就不愿意多交钱。

三、业主能否以拒交物业费来维权？

如果物业费是服务对价，那服务不好，业主当然有权少交或者不交，这就是行使合同法上的抗辩权。但我们前边已经论证，物业费不是服务对价，而是业主的义务，那么，业主拒交物业费，就是拒不履行法定义务，首先损害的是业主共同利益，这怎么能视为维权？

所以，无论从法律上，从合同上，从维护全体业主利益、从维护社会秩序的角度，业主都没有任何理由拒交物业费。

现实中业主拒交物业费的理由大致有两大类

一是对开发商不满，如质量问题、配套问题、维修问题、承诺问题，这些问题，与物业公司没有关系，业主以此作为拒交物业费的理由根本不能成立。

二是业主认为物业公司做得不好，这里边又分两种情形，一种是无端指责，比如楼下餐饮的油烟飘进家里，楼上的空调水滴到窗台上，对门的狗总是乱叫，这些问题即使真的存在，也是特定人侵权，物业公司既不是派出所，也不是法院，它哪有权力解决这些问题？受侵害的业主应当自行向侵害者去维权，而不是怪罪物业公司，更不能作为拒交物业费的理由。

第二种是物业公司的工作确有缺陷，如院子没有扫净，走廊灯坏了没有及时换，甚至设施损坏造成人身伤害，这种情形之下，业主的正确做法，是依照物业管理条例第三十六条的规定，对物业公司提出批评、纠正，自己受到损失的，可以要求物业公司赔偿，物业公司根本性违约，业主委员会可以解除其合同，要求其承担违约金或者赔偿损失。但就是在这种情况下，业主也没有理由拒交物业费，道理很简单，这是业主的AA制，不是物业公司的收入。

对制裁业主欠费，立法上、司法上都存在一些误区

首先是把拒交物业费视为业主与物业公司之间的纠纷，《物业管理条例》第六十七条规定，“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的……物业服务企业可以向人民法院起诉。”显然，它没有把业主欠费当作侵犯业主共同利益的行为，而单纯看作是损害物业企业权益的行为。

其次，是认为业主欠费可能存在正当理由。最高法院关于物业服务纠纷的解释第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”貌似制裁业主欠费，但却留下了两扇暗门：一个是“无正当理由”不得欠交，那么有“正当理由”是否另当别论？啥是正当理由？另一个暗门是“仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的”，法院不支持，但如果以其它理由拒交的，法院支持不支持呢？如果明确了物业费是业主共同财产而非物业公司的营业收入，那么可以确定，业主在任何情况下都没有理由拒交、欠交物业费。司法解释的上述含糊规定，在法理上不正确，在实务中也会产生不良的效果。

物业企业不尽职责，可以要求它改正；造成损害的，可以要求它赔偿；实在不胜任的，还可以解聘。但即使解聘了物业企业，业主自行管理，业主也是要交费的，否则，共有部分的维修养护、整个小区的正常运行都将无从谈起。所以，不能因为物业企业履行职责有瑕疵，业主就获得了欠费的合法抗辩理由。

四、台湾法律《公寓大厦管理条例》对业主欠费的处理

值得我们借鉴。 

一是欠费没有正当理由，欠费就是违法。只要身份确定（区分所有权人或住户），欠费事实确定（积欠应缴纳之公共基金或应分担或其它应负担之费用）就足够了，至于因什么理由欠费，在所不问。

二是由业主选举的代表出面追究，而不是由物业服务企业来主张。区分所有权人或住户欠费，“已逾二期或达相当金额，经定相当期间催告仍不给付者，管理负责人或管理委员会得诉请法院命其给付应缴之金额及迟延利息。”

三是欠费的法律后果非常严重，可能导致丧失居住权甚至所有权（住户积欠依本条例规定应分担之费用，经强制执行后再度积欠金额达其区分所有权总价百分之一者，由管理负责人或管理委员会促请其改善，于三个月内仍未改善者，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院强制其迁离；住户如为区分所有权人时，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院命区分所有权人出让其区分所有权及其基地所有权应有部分；于判决确定后三个月内不自行出让并完成移转登记手续者，管理负责人或管理委员会得声请法院拍卖之。）

四是房屋拍卖后对物业费的保护居于各种债务之首（前项拍卖所得，除其它法律另有规定外，于积欠本条例应分担之费用，其受偿顺序与第一顺位抵押权同）。

从台湾法律中，我们可以看到，业主欠费绝不是个别业主与物业企业之间的纠纷，而是损害整个区分所有建筑物权益、甚至损害社会财产秩序的严重违法行为。严厉制裁欠费，归根到底是保护全体业主的利益，是保护社会的经济秩序。

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